Riferimenti legislativi.

 

Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie

 

Art. 71 quater    (*)

 

 

 

 

 

 

 

(*) articolo inserito dall'art.25, comma 1, della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013

"Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

 

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

 

Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

 

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

 

La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

 

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare."



Il D.L.vo 4 marzo 2010, n 28 ha inserito le azioni giudiziali relative alla controversia in materia di condominio tra le materie in cui è necessario esperire preliminarmente un tentativo di conciliazione come previsto da decreto sopra citato. Il tentativo di conciliazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

 

Naturalmente il condominio per la sua stessa natura, presenta alcune criticità che altri soggetti non presentano, in primis il coinvolgimento dell'assemblea condominiale ed il rispetto delle maggioranze previste dal codice civile per l'approvazione di eventuali delibere che autorizzino il condominio a stare in mediazione attraverso il suo legale rappresentante, l'amministratore assistito da un avvocato.

 



Secondo quanto previsto dall'art. 71 - quater disp. att. c.c. "Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice civile".

 

Ciò presuppone due elementi:

1) il condominio in mediazione sia rappresentato dall'amministratore di condominio;

2) che ci sia una delibera approvata con la maggioranza definita dall'arti. 1136 c.c.  a supportare la presenza dell'amministratore in mediazione, naturalmente assistito da un legale.

 

L'amministratore appena ricevuto l'invito dall'organismo di mediazione a presenziare alla procedura di mediazione, dovrà convocare l'assemblea affinché possa essere adottata la delibera condominiale come previsto dalla norma.

 

La rappresentanza del condominio in mediazione.



La convocazione dell'assemblea condominiale dovrà avvenire con immediatezza,  oggetto di una assemblea specifica di natura straordinaria. 

 

Sembra impensabile poter attendere i tempi di convocazione delle assemblee ordinarie, molto spesso convocate una volta l'anno per l'approvazione del bilancio, tranne nel caso per pura coincidenza il periodo non coincida.

 

Tipologia di assemblea condominiale necessaria



L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale dovrà in modo chiaro ed esplicito:

 - portare a conoscenza i condomini della questione oggetto di mediazione, indicando in modo puntale la delibera impugnata;

 - il soggetto promotore della procedura di mediazione;

- le ragioni di impugnazione della delibera indicate.

 

Per praticità, l'amministratore, può inoltrare a tutti i condomini copia dell'invito trasmesso di partecipazione alla procedura di mediazione.

 

Avviso di convocazione,

esatta formulazione.



 

 

.